Acheter en viager

Falsacappa

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Ça vaut le coup?

Pas mal d'annonces en Bourgogne et en Lorraine.
Je me dis que pour les plus jeunes qui peuvent pas aligner des chèques de 100 000 euros ça pourrait être une solution pour chopper une maison loin des bougnoules.

Mais du coup, si j'ai bien compris le principe, ça reviens à payer une somme "bouquet" d'un coup, comme un achat, puis une rente mensuelle a un ancien jusqu'à ce qu'il meurt et, au moment où il casse sa pipe, on récupère la barraque, c'est ça?
C'est juste ça, ou il y'a des petits trucs cachés du genre une partie pour les héritiers ou des frais de notaires de folie?
 
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Petrocorien

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Le viager c'était bien à l'époque où les gens mourraient à 80 ans maximum pour la plupart.
Aujourd'hui, à moins que le bonhomme ait déjà 85 ans MINI , il s agit d'une mauvaise affaire, surtout si le bien est pas terrible et de base pas très cher.

Après si la maison est un chateau et que ça a une valeur de fou, ça vaut peut etre le coup ma foi.
 

Falsacappa

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Explique moi par quel logique arrives-tu à la conclusion que cela puisse être un bon plan pour un jeune semi-fauché ??

Imaginons un jeune qui gagne 2000 € et qui veut acheter une maison en viager occupé qui coute 100 000€ dans un coin paumé de Bourgogne.

On suppose :
- une renta de 4%
- une espérance de vie de 10 ans sur une tête.
- un bouquet de 20 000 €

Loyer théorique : 100 000 * 4% = 4000 € / an
Manque à gagner pour l'acheteur : 4000 x 10 ans = 40 000 €
Valeur du bien après décote : 100 000 - 40 000 = 60 000 €
Reste à financer : 60 000 - 20 000 de bouquet = 40 000 €

Rente : 40 000 / 10 ans = 4000/an soit 333 € / mois.

A cela tu rajoute en gros 8000 € de frais de notaire.

Donc ton jeune, ca lui coute 28 000 € direct + 333 € / mois pendant 10 ans.

Pendant ce temps là, ton jeune, il faut qu'il se loge, qu'il mange, qu'il vive avec un salaire emputé.

En cas de défaut de paiement de la rente, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien.
Durant la période d'occupation du vendeur, l'acheteur est responsable de l'entretien du bien au même titre que le serait un bailleur (entretien du gros oeuvre, second oeuvre et vétuseté des équipements).

A la limite, il me parait plus intéressant d'acheter à crédit et de louer. En cas de force majeure, tu peux toujours revendre le bien. En cas de mise en couple, tu peux décider d'habiter le bien, etc.. C'est beaucoup plus souple.
A plus forte raison, si tu achètes un bien en bourgogne en étant jeune, où tu peux envisager pleins d'options (genre réhabiliter une grange attenante pour en tirer un revenu locatif, revendre une partie du terrain, etc..)

Le seul intérêt que je verrais au viager, c'est dans le cas d'une personne insolvable auprès d'une banque (travailleur en CDD, etc..). Mais dans ce cas, la prise de risque est forte.

Qui plus est, les prix des viagers sont quasiment systématiquement surévalués.

C'est donc loin d'être un bon plan, sauf si le mec meurt sous 10 mois. Mais il peut tout aussi bien vivre 2 fois de plus que l'espérance de vie prévue. Bref, faut aimer prendre de gros risques..

Je n'en arrive à aucune conclusion, d'où ma question d'ailleurs.
Le seul "bon plan" que j'esquisse est le même que celui dont tu parles, un jeune en CDD à qui les banques ne prêtent pas et qui met de coté un bout de ses salaires de mission d'intérim' pour se faire un pécule de 30 000 €. Ils sont nombreux dans ce cas là.

Mais c'est vrai que ça doit être la dernière option pour les gens qui ont les moyens de faire autrement.

Par contre je ne savais pas que les réparations et l'entretien étaient à la charge de l'acheteur le temps du contrat, ça c'est pas terrible comme situation, j'avoue.

En gros c'est un peu ce que j'en avais compris, en prenant un viager tu fait un pari sur le temps que va tenir le vieux en espérant qu'il clamse le plus vite possible. Et tu ne peut pas baser ta trajectoire de vie sur un pari, donc ça doit plutot être une solution pour les pros qui sont dans l'immobilier et qui cherchent à investir que pour les gens qui veulent s'installer.

...

Après.. avec un menu kebab supplément viande et son redbull en boisson offert gracieusement au vieux une fois par semaine ça peut aller très vite ! :unsure: :unsure:
 
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Sylvester Staline

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Le viager c'était bien à l'époque où les gens mourraient à 80 ans maximum pour la plupart.
Aujourd'hui, à moins que le bonhomme ait déjà 85 ans MINI , il s agit d'une mauvaise affaire, surtout si le bien est pas terrible et de base pas très cher.

Après si la maison est un chateau et que ça a une valeur de fou, ça vaut peut etre le coup ma foi.
Non non non, c'est encore intéressant.
Explication : une mort à 80 ans maxi tu dis? Moi je pense que c'est largement possible, même avant, avec la bonne méthode !
 

Romain

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Une inflation monstrueuse se profile à l'horizon (quantitative easing bref création monétaire à tout va, arrosage d'argent gratuit...). pour ceux qui ont des revenus plus ou moins garantis, c'est le moment d'emprunter à taux fixe pour financer l'achat immobilier.
 

LHLPSDNH

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Ça vaut le coup?

Pas mal d'annonces en Bourgogne et en Lorraine.
Je me dis que pour les plus jeunes qui peuvent pas aligner des chèques de 100 000 euros ça pourrait être une solution pour chopper une maison loin des bougnoules.

Mais du coup, si j'ai bien compris le principe, ça reviens à payer une somme "bouquet" d'un coup, comme un achat, puis une rente mensuelle a un ancien jusqu'à ce qu'il meurt et, au moment où il casse sa pipe, on récupère la barraque, c'est ça?
C'est juste ça, ou il y'a des petits trucs cachés du genre une partie pour les héritiers ou des frais de notaires de folie?
Oui, ça peut être intéressant, si tu es déjà proprio d'un bien payé.
Comme investissement donc.

Pour un premier achat, non ce n'est pas bon. Puis, personnellement j'ai toujours trouvé ça bizarre le viager car il s'agit de spéculer sur la mort, c'est malsain.

Si c'est vraiment pour habiter en pleine campagne, alors le meilleur choix est d'acheter à bas, voire très bas, prix un bien à complètement retaper.
Tu aménages rapidement un studio dans une ou deux pièces, tu fais ensuite le reste progressivement.
 

Goudurix

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Après dans l'époque actuelle précise je me demande si ça ne peut pas redevenir une bonne idée. Dans ma famille, 2 cousins de mon père son morts cette année (Cancer), le premier ayant enterré sa mère 6 mois avant et son père 4 ans avant, le second ayant son père toujours vivant (le seul membre de ma famille d'extrême-droite - ancien d'Algérie avec moi et peut-être la cousine de mon père sœur du premier décédé), et sa mère décédée d'Alzheimer il y a une 10aine d'années.
Je suis convaincu que l'explosion des nonagénaires concerne la génération née dans l'entre-deux-guerres (ainsi que les femmes nées au début du siecle et certains hommes survivants de 40). Je suis persuadé que nous allons vivre du très très sale dans la prochaine décennie avec les boomers, leur paupérisation (faillite des retraites), le fait qu'ils soient divorcés pour la moitié, ne savent pas se nourrir correctement et acceptent toutes les piqûres de docteur Bensoussan.
 
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Romain

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C'est fort probable mais inflation forte + taux au ras des paquerettes = mort des banques.
Si augmentation des taux directeurs = mort des nations.
On est dans une équation qui me semble assez irrésolvable.
Guerre mondiale, collectivisation de la propriété privée, etc..

Je ne sais pas vers quoi l'on va, mais cela risque de ne pas être très gai.
YAKA nationaliser les banques et faire payer les pertes aux contribuables. Ils l'accepteront s'ils entendent dire à la télé que c'est nécessaire.
 

Zoubida

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Une arnaque gros comme une maison ces trucs de viager.. comme l'a démontré Goebles;.. d'autant que nos boomers ont une espérance de vie plutôt longue

la seule solution pour ça, c'est se mettre en mode c'est arrivé près de chez vous LoL
 

MarioCigale

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Le viager est une mauvaise idée pour l'acheteur.

Attention quand on consulte les annonces en appuyant sur le bouton de tri par ordre de prix croissants.

- On trouve des locations, alors qu'on cherche des ventes, à cause de soi-disant erreurs d'inattention.

- On trouve des viagers, alors qu'on cherche des ventes. On se dit que ce n'est pas grave. Mais c'est bizarre de ne pas indiquer un prix estimé du viager total, au lieu de ne donner que le prix de l'apport initial qu'on appelle le bouquet. C'est suspect de présenter un prix moins cher que la réalité.

- On fait l'erreur de calculer sur la base d'une mort à 85 ans au plus tard. On oublie le risque non négligeable du centenaire. Et surtout on oublie que ceux qui vendent en viager vivent plus longtemps que les autres. Cela n'est jamais dit. Il n'y a peut-être pas de statistiques, car c'est difficile de cumuler des données sur de nombreuses années. Cependant, cela s'explique. Le viager cache très souvent un départ en Ehpad, et en plus dans un Ehpad cher. Or non seulement les résidents des Ehpad vivent plus vieux, mais c'est vrai encore plus pour les Ehpad chers. Je connais personnellement des vieux qui ont le cerveau d'une fourmi, qui devraient être morts depuis longtemps, mais qui sont maintenus artificiellement en vie avec des tuyaux partout. Le cas le plus connu est celui de Michael Schumacher, le pilote de F1. Il suffit de quelques infirmières et de quelques tuyaux pour qu'une personne reste en vie. Ce n'est pas rare dans les Ehpad chers. Si vous ne me croyez pas, allez visiter un Ehpad de luxe.

- On fait l'erreur de comparer avec le prix moyen d'une maison comparable. On oublie toutes les maisons pas chères pour des causes exceptionnelles. Il peut y avoir une ligne de chemin de fer avec un train qui ne passe que tous les deux jours ou qui s'entend moins que des camions sur une route. Il peut y avoir un gros pylône électrique qui fait peur. Mais surtout, il y a beaucoup de successions intéressantes, car il y a très souvent un héritier qui veut absolument avoir de l'argent rapidement parce qu'il est fauché, ou un autre héritier riche mais radin qui a peur que la maison se dégrade en la laissant inoccupée et a peur de payer longtemps des impôts locaux. Il y a aussi le cas des couples en instance de divorce qui acceptent de brader la maison commune pour refaire leurs vies séparément.

- On fait l'erreur de croire que les vieux ne savent pas compter. Ceux qui vendent en viager le font parce qu'ils le savent, et qu'ils ont vu que cela leur rapporterait plus d'argent et moins de risques qu'une vente normale avec un placement pour avoir les intérêts.
 
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Oskar Schindler

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L'avènement de médicaments comme le Cardégic permettant de rallonger considérablement l'espérance de vie a ruiné les viagers et les retraites par répartition.

Par ailleurs, dites vous que le but d'un directeur d'Ehpad est de maximiser la durée de vie de ses pensionnaires. Face aux médecins obsédés de longévité de Korian et Orpea, je doute que vous fassiez le poids...
 

Hubert Halaisse

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La désertification rurale et la population relativement âgée des campagnes avec héritages en indivision, font qu'il existe énormément de biens en vente à des prix extrêmement bas.
Avec du rafraîchissement à faire dans la plupart des cas, certes, mais c'est toujours mieux que de louer un 30m2 à 700 balles dans un centre ville.
Mais il faut une bagnole.
Celui qui a une voiture et un vrai job dans mains ne devrait pas y réfléchir plus de 5 minutes. Et encore, pour les plus jeunes, se former sur le tas est encore largement possible, et pas pire que de faire larbin dans un Mcdo. Mais il faut le vouloir, et c'est là, par expérience, que j'ai le plus de doute concernant une large frange de la jeunesse blanche, sans pour autant généraliser.
 

Oskar Schindler

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Les banques n'ont plus rien de nationales et prêtent généralement avec un effet de lever de 10 à 20.
5 à 10% de défaut de paiement suffira à les faire couler. L'épargne des ménages sera bien insuffisant pour y remédier.

Il faudra que tu m'expliques comment tu envisages cette nationalisation sans recours aux banques centrales commuanutaires. Qui pretera a des pays comme la Grèce ou l'Italie si ces pays retrouvent leur indépendance monétaire ?
En résorbant le déficit avant la sortie de la monnaie commune.
 

Romain

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Les banques n'ont plus rien de nationales et prêtent généralement avec un effet de lever de 10 à 20.
5 à 10% de défaut de paiement suffira à les faire couler. L'épargne des ménages sera bien insuffisant pour y remédier.

Il faudra que tu m'expliques comment tu envisages cette nationalisation sans recours aux banques centrales commuanutaires. Qui pretera a des pays comme la Grèce ou l'Italie si ces pays retrouvent leur indépendance monétaire ?
Si la banque est en faillite elle ne vaut plus rien et l'état la reprend pour rien.
La solution pour se désendetter, qui n'a rien d'original, consiste très classiquement à monétiser la dette, en clair la planche à billet : la banque centrale du pays en question créé autant de monnaie que l'état et ses banques ont de dette, leur "prête" (ha ha ha) et le tour est joué la dette est payée.
Ha au fait, en europe il faut d'abord quitter l'euro, ce qui est très facile... bien plus qu'on ne croit.

Cela a eu lieu très souvent dans l'histoire, un état qui n'arrive plus à rembourser ses dettes c'est un grand classique, et la solution choisie a toujours été celle-là. Et à chaque fois, c'est mécanique, une inflation carabinée a suivi.
 

TyrannoSSaure

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Ça vaut le coup?

Pas mal d'annonces en Bourgogne et en Lorraine.
Je me dis que pour les plus jeunes qui peuvent pas aligner des chèques de 100 000 euros ça pourrait être une solution pour chopper une maison loin des bougnoules.

Mais du coup, si j'ai bien compris le principe, ça reviens à payer une somme "bouquet" d'un coup, comme un achat, puis une rente mensuelle a un ancien jusqu'à ce qu'il meurt et, au moment où il casse sa pipe, on récupère la barraque, c'est ça?
C'est juste ça, ou il y'a des petits trucs cachés du genre une partie pour les héritiers ou des frais de notaires de folie?
C'est raté, les boomers et leurs parents s'accrochent beaucoup trop à la vie pour nous faire chier jusqu'au bout de leur minable existence.

A MOINS qu'un nouveau covid létal apparaisse, et j'ai pas besoin d'en dire plus.
 

Vieux Celte en colère

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Il faudrait t'infiltrer dans un EPAD en Bourgogne, l'air de rien, avec le covid il y a pas mal de clients, une petite signature sur un testament, ensuite tu sors l'oreiller ou le médicament nivodril, et hop ni vu ni connu, te voilà propriétaire, elle est pas belle la vie? Ça c'est de la solidarité inter-générationnelle!
 

LHLPSDNH

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Dans l'absolu, d'accord avec toi zyklonneur (comme souvent), mais compte tenu des circonstances, les vieux blancs francais qui sont proprietaires et n'ont pas de descendants devraient eux-memes faire le necessaire avec un jeune blanc pour que leur bien lui revienne à leur mort. Même en instaurant un système de rétropaiment vis à vis de celui ci si il n'a pas les moyens de leur verser la mensualité. Si j'étais dans ce cas là, c'est ce que je ferais, plutot que tout parte à l'Etat qui s'empressera de brader l'appartement ou la maison parfois centenaire le 1/4 du prix au premier bougnoule du desert venu, ou negre venu de sa savane...
100% d'accord.

Je parlais du viager dans l'absolu, mais compte tenu des circonstances comme tu dis, ton point de vue est juste.

Je trouve néanmoins que la meilleure solution (sauf à avoir beaucoup de fric qui dépasse...) est de racheter à bas ou très bas prix un bien à retaper.
Cela a l'avantage de pouvoir refaire le bien à son goût, à son rythme (financier notamment), et en fin de compte cela revient nettement moins cher.
Cela revient encore moins cher si on sait utiliser ses mains, puis c'est en campagne qu'on trouve le plus de biens à retaper les moins chers.

Cela revient encore moins cher en communauté avec entraide mutuelle, possibilité d'acheter aussi les matériaux en (plus) gros (si plusieurs à acheter/retaper dans une même zone).

J'ai même connu un gars qui a acheter un bout de terrain et qui a construit sa maison en un an (tout n'était pas fini, mais c'était largement habitable en un an). Durant cette année de construction, le gars avait installé une caravane résidentielle au fond du jardin, il l'a acheté pour ça et revendu quasi le même prix au bout d'un an. Mais bon, pour faire ça, il faut tout de même avoir pas mal de compétences...

En fait, il faut aussi voir certaines nouvelles possibilités, comme la construction de maison à base de containers, ça peut sembler risible dit comme ça, mais cela ne coûte pas cher et le produit fini vaut bien une maison plus « traditionnelle ».

Quelques exemples. Dans ces exemples, beaucoup semblent aimer un aspect très moderne, mais rien n'empêche d'avoir une finition d'un aspect plus habituel. Par ailleurs, il est beaucoup plus aisé de construire sa maison soi-même avec ce système et elle peut aisément être agrandie par la suite.


Il y a aussi des maisons modulaires, qui ne coûtent pas cher +ou- 750 euros le mètre carré, mais c'est du neuf puis la maison peut être agrandie par des modules rajouté plus tard si le budget est serré au départ.
 

L'ami Rador

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Acheter en viagé la baraque d'un papi ou mamie qui vie à la campagne, ça peut durer très longtemps car la campagne, ça préserve…!

En plus de l'air pur, on bouge tous le temps à la campagne, entre les petits travaux extérieurs, aller chercher son bois, pelleter la neige, jardinage, marche, potagé, ménage, etc.

C'est un autre rythme de vie que d'être enfermé dans un appart de 40m² comme un poisson en aquarium à déperrir à petit feu.
 

L'ami Rador

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C'est raté, les boomers et leurs parents s'accrochent beaucoup trop à la vie pour nous faire chier jusqu'au bout de leur minable existence.

A MOINS qu'un nouveau covid létal apparaisse, et j'ai pas besoin d'en dire plus.
Pas con, faut se démerder pour choper le covid et s'incruster boire l'apéro chez le proprio… :sneaky:
 

Francis Kunz

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Soros, on devrait lui demander de le prendre en viager ? Il y aurait une montagne d'or à prendre avec cette vieille crevure qui n'en a plus pour longtemps.
Bon, faut bien rigoler un peu.
 

Krypthorius

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Le viager est une mauvaise idée, c'est pour cela que le viager ne représente qu'1% des transactions immobilières. Seuls quelques gamblers chevronnés s'y risquent.
Une fois que vous aurez lâché votre bouquet vous allez casquer tous les mois une blinde jusqu'à ce que les crédirentiers décèdent.

Cela fait du débirentier un joueur qui accepte une inconnue dans le jeu qui, sans forcément porter le nom de Jeanne Calment, peut néanmoins faire mal. Me concernant, comme l'a si justement dit le célèbre youpin Arnold Rothstein : je ne joue que quand je suis sûr de gagner.

Si vous souscrivez à un emprunt dans le but d'investir votre argent (et non de le dépenser) dans une entreprise que vous montez par exemple, dans un investissement locatif ou dans dans quelconque type d'affaire rentable, alors vous pourrez rembourser votre emprunt avec des mensualité tirées directement de votre investissement (le top étant que l'opération n'altère en rien votre mode de vie).
Vous allez pouvoir ensuite retourner voir votre banquier et lui demander un autre emprunt. Il se dira que vous êtes de confiance et que vous savez convertir l'argent en argent, et acceptera de vous prêter plus d'argent (que vous investirez dans une autre affaire rentable, tel un autre investissement locatif par exemple qui vous rapportera tous les mois de quoi rembourser votre emprunt, etc etc etc)

Si vous faites un emprunt et que vous dépensez votre argent au lieu de l'investir, alors vous vous mettrez des chaines aux pieds qui resteront là pendant les 20 ou 25 années que vous mettrez à rembourser. Pendant tout ce temps vous vous priverez de vous faire aider pour investir dans quoi que ce soit. Vous vous condamnerez à la stagnation. Ne tombez pas dans ce type de piège.

Convertir son argent en argent est tout à fait possible en France, il suffit d'être malin et patient et de ne pas prendre de mauvaise décisions hâtives. En général les hommes se font baiser en cédant aux caprices de leurs femmes qui veulent absolument leur cocon immobilier plein de meubles chers, de déco, et de cuisines suréquipés.

Dépenser de l'argent = perdre de l'argent.
Investir de l'argent = perdre ou gagner de l'argent.

Ne dépenser pas votre argent inutilement dans une voiture de gamme inutile, un téléphone de gamme inutile, etc etc. INVESTISSEZ.

Nous aurons tous besoin de capitaux quand le moment viendra de faire peuple physiquement et concrètement, de rénover des corps de ferme, de viabiliser des terrains, de retaper des baraques, et de concrétiser radicalement notre "séparatisme" comme ils aiment si bien l'appeler.

BONUS : pour ce qui est d'investir dans l'immobilier surtout n'investissez pas un sesterce dans les villes trop importantes. Bientôt le prix de l'immobilier va s'effondrer dans ce genre d'endroit (confinements, insécurité, nègres et crouilles, violence, télétravail). Il va y avoir une migration blanche dans les zones balnéaires et dans les campagnes semi-urbanisées ou les périphéries tranquilles. Dans ce genre d'endroit, le prix de l'immobilier va complètement exploser de 10-15% par an actuellement à 20-30% par an bientôt. Jouez bien vos pions.
 

Tintin et Milou

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Il n'y a pas vraiment de règles pour un viager, c'est du cas par cas. Tu peux tomber sur un petit vieux qui souhaite avoir une présence proche et qui te propose un bon prix en plus d'un appartement dans la maison. Ou encore un bon prix avec un contrat te demandant d'assurer l'entretient de la maison. Ca se négocie aussi en fonction des réponses qu'il a eu, s'il a de la famille ou non, etc.
 

hanna reitsch

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Une inflation monstrueuse se profile à l'horizon (quantitative easing bref création monétaire à tout va, arrosage d'argent gratuit...). pour ceux qui ont des revenus plus ou moins garantis, c'est le moment d'emprunter à taux fixe pour financer l'achat immobilier.
oui , d'autant que ceux qui ont du pognon à placer peuvent (encore ) profiter de la chute des cours de certaines actions comme elior , decaux , klepierre ,urw , dans le cadre d'un PEA ( pas possible pour les 2 dernières ) c'est mieux . L'immobilier , j'ai de moins en moins confiance en mon pays , suppression de la taxe d'habitation : c'est pour favoriser les locataires bougnoules , la taxe foncière compensera et au final ce sont les proprios qui financeront l'installation des migrons ( ils sont bien dans leur HLM flambants neufs , ces cafards de la France ) . Juste habitation principale et bien faire attention où on achète ... un HLM est si vite arrivé .
 
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