Acheter en viager

Falsacappa

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Ça vaut le coup?

Pas mal d'annonces en Bourgogne et en Lorraine.
Je me dis que pour les plus jeunes qui peuvent pas aligner des chèques de 100 000 euros ça pourrait être une solution pour chopper une maison loin des bougnoules.

Mais du coup, si j'ai bien compris le principe, ça reviens à payer une somme "bouquet" d'un coup, comme un achat, puis une rente mensuelle a un ancien jusqu'à ce qu'il meurt et, au moment où il casse sa pipe, on récupère la barraque, c'est ça?
C'est juste ça, ou il y'a des petits trucs cachés du genre une partie pour les héritiers ou des frais de notaires de folie?
 
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Gœbəls

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Explique moi par quel logique arrives-tu à la conclusion que cela puisse être un bon plan pour un jeune semi-fauché ??

Imaginons un jeune qui gagne 2000 € et qui veut acheter une maison en viager occupé qui coute 100 000€ dans un coin paumé de Bourgogne.

On suppose :
- une renta de 4%
- une espérance de vie de 10 ans sur une tête.
- un bouquet de 20 000 €

Loyer théorique : 100 000 * 4% = 4000 € / an
Manque à gagner pour l'acheteur : 4000 x 10 ans = 40 000 €
Valeur du bien après décote : 100 000 - 40 000 = 60 000 €
Reste à financer : 60 000 - 20 000 de bouquet = 40 000 €

Rente : 40 000 / 10 ans = 4000/an soit 333 € / mois.

A cela tu rajoute en gros 8000 € de frais de notaire.

Donc ton jeune, ca lui coute 28 000 € direct + 333 € / mois pendant 10 ans.

Pendant ce temps là, ton jeune, il faut qu'il se loge, qu'il mange, qu'il vive avec un salaire emputé.

En cas de défaut de paiement de la rente, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien.
Durant la période d'occupation du vendeur, l'acheteur est responsable de l'entretien du bien au même titre que le serait un bailleur (entretien du gros oeuvre, second oeuvre et vétuseté des équipements).

A la limite, il me parait plus intéressant d'acheter à crédit et de louer. En cas de force majeure, tu peux toujours revendre le bien. En cas de mise en couple, tu peux décider d'habiter le bien, etc.. C'est beaucoup plus souple.
A plus forte raison, si tu achètes un bien en bourgogne en étant jeune, où tu peux envisager pleins d'options (genre réhabiliter une grange attenante pour en tirer un revenu locatif, revendre une partie du terrain, etc..)

Le seul intérêt que je verrais au viager, c'est dans le cas d'une personne insolvable auprès d'une banque (travailleur en CDD, etc..). Mais dans ce cas, la prise de risque est forte.

Qui plus est, les prix des viagers sont quasiment systématiquement surévalués.

C'est donc loin d'être un bon plan, sauf si le mec meurt sous 10 mois. Mais il peut tout aussi bien vivre 2 fois de plus que l'espérance de vie prévue. Bref, faut aimer prendre de gros risques..
 

Petrocorien

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Le viager c'était bien à l'époque où les gens mourraient à 80 ans maximum pour la plupart.
Aujourd'hui, à moins que le bonhomme ait déjà 85 ans MINI , il s agit d'une mauvaise affaire, surtout si le bien est pas terrible et de base pas très cher.

Après si la maison est un chateau et que ça a une valeur de fou, ça vaut peut etre le coup ma foi.
 

Falsacappa

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Explique moi par quel logique arrives-tu à la conclusion que cela puisse être un bon plan pour un jeune semi-fauché ??

Imaginons un jeune qui gagne 2000 € et qui veut acheter une maison en viager occupé qui coute 100 000€ dans un coin paumé de Bourgogne.

On suppose :
- une renta de 4%
- une espérance de vie de 10 ans sur une tête.
- un bouquet de 20 000 €

Loyer théorique : 100 000 * 4% = 4000 € / an
Manque à gagner pour l'acheteur : 4000 x 10 ans = 40 000 €
Valeur du bien après décote : 100 000 - 40 000 = 60 000 €
Reste à financer : 60 000 - 20 000 de bouquet = 40 000 €

Rente : 40 000 / 10 ans = 4000/an soit 333 € / mois.

A cela tu rajoute en gros 8000 € de frais de notaire.

Donc ton jeune, ca lui coute 28 000 € direct + 333 € / mois pendant 10 ans.

Pendant ce temps là, ton jeune, il faut qu'il se loge, qu'il mange, qu'il vive avec un salaire emputé.

En cas de défaut de paiement de la rente, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien.
Durant la période d'occupation du vendeur, l'acheteur est responsable de l'entretien du bien au même titre que le serait un bailleur (entretien du gros oeuvre, second oeuvre et vétuseté des équipements).

A la limite, il me parait plus intéressant d'acheter à crédit et de louer. En cas de force majeure, tu peux toujours revendre le bien. En cas de mise en couple, tu peux décider d'habiter le bien, etc.. C'est beaucoup plus souple.
A plus forte raison, si tu achètes un bien en bourgogne en étant jeune, où tu peux envisager pleins d'options (genre réhabiliter une grange attenante pour en tirer un revenu locatif, revendre une partie du terrain, etc..)

Le seul intérêt que je verrais au viager, c'est dans le cas d'une personne insolvable auprès d'une banque (travailleur en CDD, etc..). Mais dans ce cas, la prise de risque est forte.

Qui plus est, les prix des viagers sont quasiment systématiquement surévalués.

C'est donc loin d'être un bon plan, sauf si le mec meurt sous 10 mois. Mais il peut tout aussi bien vivre 2 fois de plus que l'espérance de vie prévue. Bref, faut aimer prendre de gros risques..
Je n'en arrive à aucune conclusion, d'où ma question d'ailleurs.
Le seul "bon plan" que j'esquisse est le même que celui dont tu parles, un jeune en CDD à qui les banques ne prêtent pas et qui met de coté un bout de ses salaires de mission d'intérim' pour se faire un pécule de 30 000 €. Ils sont nombreux dans ce cas là.

Mais c'est vrai que ça doit être la dernière option pour les gens qui ont les moyens de faire autrement.

Par contre je ne savais pas que les réparations et l'entretien étaient à la charge de l'acheteur le temps du contrat, ça c'est pas terrible comme situation, j'avoue.

En gros c'est un peu ce que j'en avais compris, en prenant un viager tu fait un pari sur le temps que va tenir le vieux en espérant qu'il clamse le plus vite possible. Et tu ne peut pas baser ta trajectoire de vie sur un pari, donc ça doit plutot être une solution pour les pros qui sont dans l'immobilier et qui cherchent à investir que pour les gens qui veulent s'installer.

...

Après.. avec un menu kebab supplément viande et son redbull en boisson offert gracieusement au vieux une fois par semaine ça peut aller très vite ! :unsure: :unsure:
 
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Sylvester Staline

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Le viager c'était bien à l'époque où les gens mourraient à 80 ans maximum pour la plupart.
Aujourd'hui, à moins que le bonhomme ait déjà 85 ans MINI , il s agit d'une mauvaise affaire, surtout si le bien est pas terrible et de base pas très cher.

Après si la maison est un chateau et que ça a une valeur de fou, ça vaut peut etre le coup ma foi.
Non non non, c'est encore intéressant.
Explication : une mort à 80 ans maxi tu dis? Moi je pense que c'est largement possible, même avant, avec la bonne méthode !
 

Romain

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Une inflation monstrueuse se profile à l'horizon (quantitative easing bref création monétaire à tout va, arrosage d'argent gratuit...). pour ceux qui ont des revenus plus ou moins garantis, c'est le moment d'emprunter à taux fixe pour financer l'achat immobilier.
 

Zyklonneur

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Ça vaut le coup?

Pas mal d'annonces en Bourgogne et en Lorraine.
Je me dis que pour les plus jeunes qui peuvent pas aligner des chèques de 100 000 euros ça pourrait être une solution pour chopper une maison loin des bougnoules.

Mais du coup, si j'ai bien compris le principe, ça reviens à payer une somme "bouquet" d'un coup, comme un achat, puis une rente mensuelle a un ancien jusqu'à ce qu'il meurt et, au moment où il casse sa pipe, on récupère la barraque, c'est ça?
C'est juste ça, ou il y'a des petits trucs cachés du genre une partie pour les héritiers ou des frais de notaires de folie?
Oui, ça peut être intéressant, si tu es déjà proprio d'un bien payé.
Comme investissement donc.

Pour un premier achat, non ce n'est pas bon. Puis, personnellement j'ai toujours trouvé ça bizarre le viager car il s'agit de spéculer sur la mort, c'est malsain.

Si c'est vraiment pour habiter en pleine campagne, alors le meilleur choix est d'acheter à bas, voire très bas, prix un bien à complètement retaper.
Tu aménages rapidement un studio dans une ou deux pièces, tu fais ensuite le reste progressivement.
 

Goudurix

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Après dans l'époque actuelle précise je me demande si ça ne peut pas redevenir une bonne idée. Dans ma famille, 2 cousins de mon père son morts cette année (Cancer), le premier ayant enterré sa mère 6 mois avant et son père 4 ans avant, le second ayant son père toujours vivant (le seul membre de ma famille d'extrême-droite - ancien d'Algérie avec moi et peut-être la cousine de mon père sœur du premier décédé), et sa mère décédée d'Alzheimer il y a une 10aine d'années.
Je suis convaincu que l'explosion des nonagénaires concerne la génération née dans l'entre-deux-guerres (ainsi que les femmes nées au début du siecle et certains hommes survivants de 40). Je suis persuadé que nous allons vivre du très très sale dans la prochaine décennie avec les boomers, leur paupérisation (faillite des retraites), le fait qu'ils soient divorcés pour la moitié, ne savent pas se nourrir correctement et acceptent toutes les piqûres de docteur Bensoussan.
 
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Gœbəls

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C'est comme le notaire qui avait pris en viager Jeanne Calment, il était décédé avant elle :
https://www.leparisien.fr/societe/a...pas-deranger-les-morts-02-01-2019-7980015.php
Enfin, c'est quand même un cas particulier.
Il vaut mieux prendre en viager un vieux monsieur qu'une vieille dame, c'est certain.
J'avoue que sur cette histoire, la théorie japonaise qu'en fait, il s'agissait de la fille de Jeanne Calment et non Jeanne Calment me semble assez fort probable.
 

Gœbəls

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Une inflation monstrueuse se profile à l'horizon (quantitative easing bref création monétaire à tout va, arrosage d'argent gratuit...). pour ceux qui ont des revenus plus ou moins garantis, c'est le moment d'emprunter à taux fixe pour financer l'achat immobilier.
C'est fort probable mais inflation forte + taux au ras des paquerettes = mort des banques.
Si augmentation des taux directeurs = mort des nations.
On est dans une équation qui me semble assez irrésolvable.
Guerre mondiale, collectivisation de la propriété privée, etc..

Je ne sais pas vers quoi l'on va, mais cela risque de ne pas être très gai.
 

Romain

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C'est fort probable mais inflation forte + taux au ras des paquerettes = mort des banques.
Si augmentation des taux directeurs = mort des nations.
On est dans une équation qui me semble assez irrésolvable.
Guerre mondiale, collectivisation de la propriété privée, etc..

Je ne sais pas vers quoi l'on va, mais cela risque de ne pas être très gai.
YAKA nationaliser les banques et faire payer les pertes aux contribuables. Ils l'accepteront s'ils entendent dire à la télé que c'est nécessaire.
 

Zoubida

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Une arnaque gros comme une maison ces trucs de viager.. comme l'a démontré Goebles;.. d'autant que nos boomers ont une espérance de vie plutôt longue

la seule solution pour ça, c'est se mettre en mode c'est arrivé près de chez vous LoL
 

MarioCigale

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Le viager est une mauvaise idée pour l'acheteur.

Attention quand on consulte les annonces en appuyant sur le bouton de tri par ordre de prix croissants.

- On trouve des locations, alors qu'on cherche des ventes, à cause de soi-disant erreurs d'inattention.

- On trouve des viagers, alors qu'on cherche des ventes. On se dit que ce n'est pas grave. Mais c'est bizarre de ne pas indiquer un prix estimé du viager total, au lieu de ne donner que le prix de l'apport initial qu'on appelle le bouquet. C'est suspect de présenter un prix moins cher que la réalité.

- On fait l'erreur de calculer sur la base d'une mort à 85 ans au plus tard. On oublie le risque non négligeable du centenaire. Et surtout on oublie que ceux qui vendent en viager vivent plus longtemps que les autres. Cela n'est jamais dit. Il n'y a peut-être pas de statistiques, car c'est difficile de cumuler des données sur de nombreuses années. Cependant, cela s'explique. Le viager cache très souvent un départ en Ehpad, et en plus dans un Ehpad cher. Or non seulement les résidents des Ehpad vivent plus vieux, mais c'est vrai encore plus pour les Ehpad chers. Je connais personnellement des vieux qui ont le cerveau d'une fourmi, qui devraient être morts depuis longtemps, mais qui sont maintenus artificiellement en vie avec des tuyaux partout. Le cas le plus connu est celui de Michael Schumacher, le pilote de F1. Il suffit de quelques infirmières et de quelques tuyaux pour qu'une personne reste en vie. Ce n'est pas rare dans les Ehpad chers. Si vous ne me croyez pas, allez visiter un Ehpad de luxe.

- On fait l'erreur de comparer avec le prix moyen d'une maison comparable. On oublie toutes les maisons pas chères pour des causes exceptionnelles. Il peut y avoir une ligne de chemin de fer avec un train qui ne passe que tous les deux jours ou qui s'entend moins que des camions sur une route. Il peut y avoir un gros pylône électrique qui fait peur. Mais surtout, il y a beaucoup de successions intéressantes, car il y a très souvent un héritier qui veut absolument avoir de l'argent rapidement parce qu'il est fauché, ou un autre héritier riche mais radin qui a peur que la maison se dégrade en la laissant inoccupée et a peur de payer longtemps des impôts locaux. Il y a aussi le cas des couples en instance de divorce qui acceptent de brader la maison commune pour refaire leurs vies séparément.

- On fait l'erreur de croire que les vieux ne savent pas compter. Ceux qui vendent en viager le font parce qu'ils le savent, et qu'ils ont vu que cela leur rapporterait plus d'argent et moins de risques qu'une vente normale avec un placement pour avoir les intérêts.
 
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Oskar Schindler

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L'avènement de médicaments comme le Cardégic permettant de rallonger considérablement l'espérance de vie a ruiné les viagers et les retraites par répartition.

Par ailleurs, dites vous que le but d'un directeur d'Ehpad est de maximiser la durée de vie de ses pensionnaires. Face aux médecins obsédés de longévité de Korian et Orpea, je doute que vous fassiez le poids...
 

Hubert Halaisse

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La désertification rurale et la population relativement âgée des campagnes avec héritages en indivision, font qu'il existe énormément de biens en vente à des prix extrêmement bas.
Avec du rafraîchissement à faire dans la plupart des cas, certes, mais c'est toujours mieux que de louer un 30m2 à 700 balles dans un centre ville.
Mais il faut une bagnole.
Celui qui a une voiture et un vrai job dans mains ne devrait pas y réfléchir plus de 5 minutes. Et encore, pour les plus jeunes, se former sur le tas est encore largement possible, et pas pire que de faire larbin dans un Mcdo. Mais il faut le vouloir, et c'est là, par expérience, que j'ai le plus de doute concernant une large frange de la jeunesse blanche, sans pour autant généraliser.
 

Gœbəls

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YAKA nationaliser les banques et faire payer les pertes aux contribuables. Ils l'accepteront s'ils entendent dire à la télé que c'est nécessaire.
Les banques n'ont plus rien de nationales et prêtent généralement avec un effet de lever de 10 à 20.
5 à 10% de défaut de paiement suffira à les faire couler. L'épargne des ménages sera bien insuffisant pour y remédier.

Il faudra que tu m'expliques comment tu envisages cette nationalisation sans recours aux banques centrales commuanutaires. Qui pretera a des pays comme la Grèce ou l'Italie si ces pays retrouvent leur indépendance monétaire ?
 

Gœbəls

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- On fait l'erreur de calculer sur la base d'une mort à 85 ans au plus tard. On oublie le risque non négligeable du centenaire. Et surtout on oublie que ceux qui vendent en viager vivent plus longtemps que les autres. Cela n'est jamais dit. Il n'y a peut-être pas de statistiques, car c'est difficile de cumuler des données sur de nombreuses années. Cependant, cela s'explique. Le viager cache très souvent un départ en Ehpad, et en plus dans un Ehpad cher. Or non seulement les résidents des Ehpad vivent plus vieux, mais c'est vrai encore plus pour les Ehpad chers. Je connais personnellement des vieux qui ont le cerveau d'une fourmi, qui devraient être morts depuis longtemps, mais qui sont maintenus artificiellement en vie avec des tuyaux partout. Le cas le plus connu est celui de Michael Schumacher, le pilote de F1. Il suffit de quelques infirmières et de quelques tuyaux pour qu'une personne reste en vie. Ce n'est pas rare dans les Ehpad chers. Si vous ne me croyez pas, allez visiter un Ehpad de luxe.
En fait, c'est un peu plus complexe que cela, l'espérance de vie du propriétaire est calculée de manière assez complexe en fonction d'un certain nombre de critères (catégorie socio-économiques, état de santé, etc.. ) :
- un ouvrier en batiment a une espérance de vie plus faible qu'un rentier.

Le problème, c'est qu'en vendant en viager, il change de catégorie et son espérance de vie théorique augmente. Il peut mieux s'alimenter, mieux se soigner, embaucher des aides à domiciles, etc...
 

Oskar Schindler

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Les banques n'ont plus rien de nationales et prêtent généralement avec un effet de lever de 10 à 20.
5 à 10% de défaut de paiement suffira à les faire couler. L'épargne des ménages sera bien insuffisant pour y remédier.

Il faudra que tu m'expliques comment tu envisages cette nationalisation sans recours aux banques centrales commuanutaires. Qui pretera a des pays comme la Grèce ou l'Italie si ces pays retrouvent leur indépendance monétaire ?
En résorbant le déficit avant la sortie de la monnaie commune.
 

Romain

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Les banques n'ont plus rien de nationales et prêtent généralement avec un effet de lever de 10 à 20.
5 à 10% de défaut de paiement suffira à les faire couler. L'épargne des ménages sera bien insuffisant pour y remédier.

Il faudra que tu m'expliques comment tu envisages cette nationalisation sans recours aux banques centrales commuanutaires. Qui pretera a des pays comme la Grèce ou l'Italie si ces pays retrouvent leur indépendance monétaire ?
Si la banque est en faillite elle ne vaut plus rien et l'état la reprend pour rien.
La solution pour se désendetter, qui n'a rien d'original, consiste très classiquement à monétiser la dette, en clair la planche à billet : la banque centrale du pays en question créé autant de monnaie que l'état et ses banques ont de dette, leur "prête" (ha ha ha) et le tour est joué la dette est payée.
Ha au fait, en europe il faut d'abord quitter l'euro, ce qui est très facile... bien plus qu'on ne croit.

Cela a eu lieu très souvent dans l'histoire, un état qui n'arrive plus à rembourser ses dettes c'est un grand classique, et la solution choisie a toujours été celle-là. Et à chaque fois, c'est mécanique, une inflation carabinée a suivi.
 

TyrannoSSaure

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Ça vaut le coup?

Pas mal d'annonces en Bourgogne et en Lorraine.
Je me dis que pour les plus jeunes qui peuvent pas aligner des chèques de 100 000 euros ça pourrait être une solution pour chopper une maison loin des bougnoules.

Mais du coup, si j'ai bien compris le principe, ça reviens à payer une somme "bouquet" d'un coup, comme un achat, puis une rente mensuelle a un ancien jusqu'à ce qu'il meurt et, au moment où il casse sa pipe, on récupère la barraque, c'est ça?
C'est juste ça, ou il y'a des petits trucs cachés du genre une partie pour les héritiers ou des frais de notaires de folie?
C'est raté, les boomers et leurs parents s'accrochent beaucoup trop à la vie pour nous faire chier jusqu'au bout de leur minable existence.

A MOINS qu'un nouveau covid létal apparaisse, et j'ai pas besoin d'en dire plus.
 

Exercutis_Judaicus

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J'avais aussi eu cette idée au début du projet BB mais j'en suis revenu et préfère maintenant chercher un achat (même quitte à prendre un bien dans un coin perdu ou avec beaucoup de renovation à prévoir) et ce pour une raison simple : L'incertitude.
Eh oui, avec un viager on ne sait pas quand on pourra enfin emménager ni dans quel état sera alors le bien car l'actuel occupant va y rester jusqu'à sa mort... qui prendra peut être 20 ou 30 ans ! Et rien n'oblige l'actuel occupant à maintenir le bien en bon état, il peut très bien décider de ce transformer en "hoarder" et remplir la maison de saletés.
Donc une propriété qui est nickel sur les photos au moment de la signature peut très bien se tranformer en tas de merde quand on la récupère enfin après des décennies de paiements mensuels ! Et en attendant c'est à nous ne payer (il me semble) la taxe foncière et les grosses réparations. Donc ça peut finir par revenir très cher... pour quelque chose dont on ne sait pas quand on l'aura ni dans quel état !
Si vous êtes joueurs, allez y, mais perso, non merci... sauf éventuel super coup de coeur pour un bien rare qu'on ne pourrait jamais se payer en achat et donc pour lequel le viager serait ta seule chance de l'avoir... ou de te faire avoir.
 
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Vieux Celte en colère

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Il faudrait t'infiltrer dans un EPAD en Bourgogne, l'air de rien, avec le covid il y a pas mal de clients, une petite signature sur un testament, ensuite tu sors l'oreiller ou le médicament nivodril, et hop ni vu ni connu, te voilà propriétaire, elle est pas belle la vie? Ça c'est de la solidarité inter-générationnelle!
 

LeNégroEnTauleBackAgain

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Oui, ça peut être intéressant, si tu es déjà proprio d'un bien payé.
Comme investissement donc.

Pour un premier achat, non ce n'est pas bon. Puis, personnellement j'ai toujours trouvé ça bizarre le viager car il s'agit de spéculer sur la mort, c'est malsain.

Si c'est vraiment pour habiter en pleine campagne, alors le meilleur choix est d'acheter à bas, voire très bas, prix un bien à complètement retaper.
Tu aménages rapidement un studio dans une ou deux pièces, tu fais ensuite le reste progressivement.
Dans l'absolu, d'accord avec toi zyklonneur (comme souvent), mais compte tenu des circonstances, les vieux blancs francais qui sont proprietaires et n'ont pas de descendants devraient eux-memes faire le necessaire avec un jeune blanc pour que leur bien lui revienne à leur mort. Même en instaurant un système de rétropaiment vis à vis de celui ci si il n'a pas les moyens de leur verser la mensualité. Si j'étais dans ce cas là, c'est ce que je ferais, plutot que tout parte à l'Etat qui s'empressera de brader l'appartement ou la maison parfois centenaire le 1/4 du prix au premier bougnoule du desert venu, ou negre venu de sa savane...
 
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